金融・経済ニュース04

　　　都市圏オフィス需要で路線価上昇！
　　　　　銀座は過去最高を更新中
　　　　訪日客効果で地方二極分化？

　今月２日、全国の国税局・税務署で２０１８年分の路線価が発表されました。全国平均は０．７％のプラスとなり、３年連続の上昇に。一方で、贈与税や相続税への影響も気になるところです。

全国平均、上昇は３年連続！
　全国平均はリーマン・ショック以来８年ぶりにプラスに転じた昨年（０.４％上昇）に続き、３年連続の上昇で、伸び率も拡大しています。４月発表の公示地価の全国平均も３年連続の上昇となっており、地価の上昇傾向が顕著に。

＜路線価とは？＞
　国税庁が毎年７月に公表し、その年の相続税や贈与税の算定基礎となる主要道路に面した土地の１㎡あたりの標準価格（１月１日時点）で、今年の調査地点は約３３万１，０００ヵ所。国土交通省の「公示地価」（約２万６，０００ヵ所、１月１日時点）より対象地点が多く、土地相場を細かく把握できる。公示地価の８割をめどに売買実例も参考に算出される。

２０１１年変動率の算出が変更に
　実は路線価の平均変動率の産出方法は２０１１年に変更されています。以前は標準宅地の価格を合計して平均を出す「加重平均法」でしたが、変更後は公示地価と同じく、各地点の変動率の「単純平均法」に。そのため、従来よりも変動率が小さめになるため、２０１０年以前と比較する時は注意が必要です。

沖縄が初の５％台でトップ！
　都道府県別でみると、東京、大阪、愛知などで上昇し、前年比５県増の１８都道府県が上昇。不動産売買が活発化し、都心部を中心に上昇傾向が広がっています。上昇率トップの沖縄県は現在の統計方法となった１０年以降、初めての５％台に。

最高路線価上位１５位変動なし！
　昨年、横浜が名古屋を抜き、３位と４位が逆転しましたが、今年は１５位まで変動ありません。

**＜都道府県庁所在都市の最高路線価＞**　　１㎡当たり
順位	所　在　地	価格（前年）
１（１）	東京都中央区銀座５丁目中央通り（鳩居堂前）	４，４３２万円（＋９．９％）
２（２）	大阪市北区角田御堂筋	１，２５６万円（＋６．８％）
３（３）	横浜市西区南幸１丁目横浜駅西口バスターミナル前通り	１，０２４万円（＋１３．３％）
４（４）	名古屋市中村区名駅１丁目名駅通り	１，０００万円（＋１３．６％）
５（５）	福岡市中央区天神２丁目渡辺通り	７００万円（＋１１．１％）

はがき１枚分で６５万円超！
　路線価日本一は３３年連続で、今年も東京銀座「鳩居堂前」でした。同じく銀座の「三越銀座店」と１６年９月開業の「ＧＩＮＺＡ　ＰＬＡＣＥ」も同額でトップ。はがき１枚分の土地が約６５万６，０００円となる計算です。

＜大型開発一巡で上昇率は縮小＞
　鳩居堂の路線価は訪日客の増加や大型再開発を背景に１４年から上昇に転じた。１７年にはバブル期１９９２年のピーク（３，６５０万円）を抜き、１８年には２年連続の最高額更新となったが、大型再開発が一巡するなどして、上昇率は１７年の２６．０％から９．９％に縮小した。

【二極分化のそれぞれ事情】

オフィス需要が地価牽引
　大都市圏でオフィス需要が地価を牽引しています。好調な企業業績を背景に、オフィスの移転・拡張の需要が高く、国内外の投資マネーの流入も続いています。

＜不動産取引、過去３番目の水準＞
　不動産シンクタンクによると、１７年度の上場企業などによる不動産売買額（公表ベース）は約５兆円と１６年比で約２割増加し、過去３番目の高水準だった。大型オフィスビルや賃貸住宅の売買が活発で、中国系不動産ファンドなど外資系による購入も目立ったとか。

平均賃料５３ヵ月連続上昇！
　オフィス仲介大手によると、都心５区（千代田区、中央、港、新宿、渋谷）の５月の平均募集賃料は３.３㎡あたり２万１９円。５３ヵ月連続の上昇で、０９年７月以来初の２万円台に。空室率は２.６８％で需要均衡目安の５％を大きく下回っており、企業が転居した後の空室も、残った企業の増床ですぐ埋まるケースが多いとか。

都心部と地方都市の二極分化
　都心部の不動産価格の上昇は実需に基づいたものでバブルではないとの専門家の声もあり、人口減少の続く地方都市との二極文化はより鮮明に。都道府県別にみても、秋田県が▲２.３％など、２９県でマイナスになっています。

那覇「国際通り」１０.４％アップ
　都道府県別トップの沖縄県はアジアを中心とした訪日客効果が顕著です。観光客が昨年初めてハワイを上回り、移住などで人口が増加。那覇市中心地はホテルの建設ラッシュに沸き、米軍基地の跡地利用も活況を促し、「基地経済」を脱しつつあります。

ニセコ地区８８％アップ！
　世界的なスキーリゾート地の北海道ニセコ地区は人口約１万５，０００人の俱知安町に昨年、延べ４３万３，０００人の外国人が宿泊。同町の「道道ニセコ高原比羅夫線通り」の路線価は８８.２％アップで４年連続全国一の上昇に。北海道全体の路線価は１.１％の上昇ですが、人口減少が進む地域は依然、下落傾向のまま。

＜１億円超のコンドミニアムが人気＞
　東急リゾートは１７年末にニセコ地区での不動産売買仲介を手掛ける営業拠点を開設。スキー場に近い１億円超のコンドミニアムが人気で、シンガポール、香港、台湾などの富裕層による購入検討が多いという。

最高路線価は上昇傾向でも・・・
　都道府県県庁所在地の最高路線価は、昨年より６都市増の３３都市が上昇し、路線価全体を押し上げています。唯一、下落した水戸市は商業施設撤退が影響して▲２.１％に。最高路線価が上昇している一方で、県内平均が下落している県もあります。

県名	最高路線価		県内平均路線価
県名	所在地	前年比	県内平均路線価
兵庫	三宮センター街	２２．５％	▲０．４％
石川	金沢駅東広場通り	７．８％	▲０．１％
奈良	近鉄奈良駅付近	５．４％	▲０．６％
岐阜	岐阜駅付近	４．５％	▲０．７％
山梨	甲府駅前通り	３．９％	▲１．４％

同じ県内でも二極分化進？
　これまでは大都市と地方の二極分化が目立ちましたが、同じ県内でも中心部や訪日客の恩恵を受ける地域と、観光資源が乏しく過疎化が進む地域との二極分化が鮮明に。

＜大都市でも今後格差が＞
　専門家は「東京や大阪などの大都市でも地域によって地価が二極分化する傾向がある。過疎化の進む地方ではさらに顕著だ」と分析している。

【どうなる？地価と相続税】

２０２０年問題だけじゃない？
　「バブル化した不動産は２０２０年の五輪後にはじけるのでは？」との声を聞くことが多くなりました。２０年までにオフィスビルが大量供給され、五輪後の需要減少等から「２０２０年問題」が危惧されていますが、実は２０２２年問題もささやかれています。

＜生産緑地の２０２２年問題＞
　固定資産税や相続税の恩恵を受けている「生産緑地」は、施行３０年経過の２０２２年に期限がきて、行政へ買取り申し出が可能になるが、財政難の行政が買取れない土地が市場に大量流入する可能性があり、需給バランスが崩れて都市部の地価下落要因になると懸念されている。

自社株贈与を検討する方へ
　路線価は贈与税の算定の基礎になるので、路線価の発表を見てから、今年の贈与を検討する人、事業承継で自社株を後継者に贈与する株数を決定する経営者もいます。昨年から自社株の類似業種比準価格の計算方式が改正になったこともあり、今回の路線価発表を機に株価を再試算することをお勧めします。

基礎控除縮小で課税割合アップ！
　２０１５年の改正により、相続税の課税割合は４％台から急増して１６年は８.１％に。東京国税局だけでみると１２.８％です。

**＜改正前と比較すると＞**
	２０１４年	２０１６年
被相続人数	１２７万３，００４人	１３０万７，７４８人
申告書提出被相続人数　（＊）	５万６，２３９人（１万６，８９５人）	１０万５，８８０人（３万１，０１１人）
課税割合	４．４％	８．１％
課税価格	１１兆４，７６６億円	１４兆７，８１３億円
税　　　額	１兆３，９０８億円	１兆８，６８１億円
被相続人１人当たり課税価格	２億４０７億円	１億３，９６０億円
被相続人１人当たり税　　　額	２，４７３万円	１，７６４万円

＊上段は相続税額のある申告、下段は相続税額のない申告

ゼロ申告に影響が出る？
　２０１６年では相続税額がない申告書の提出が全体の３割の約３万件あります。特例を利用するには税額がゼロでも申告が必要なためで、代表的なものには「小規模宅地等の特例」があります。一定要件を満たせば、自宅や事業用地の評価減ができるもので、相続税節税への関心の高まりから注目されていました。ところが、この特例の適用条件が今年から厳しくなります。

**＜小規模宅地等の特例とは＞**
		故人が住んでいた自宅土地	賃貸アパートや駐車場の土地
土地の評価減		３３０㎡まで８０％減	２００㎡まで５０％減
相続人の条件		故人の配偶者	故人の親族
		同居親族
		別居親族（家なき子）＊
適用状況（２０１５年）	件数	６万７，３２５件申告全体の５０．６％	２万３，８１９件同１７．９％
適用状況（２０１５年）	減額	１兆３５４億円	２，１２７億円

＊故人に配偶者、同居していた法定相続人がいない場合に限る

「家なき子」になるために？
　「家なき子」として８０％の評価減をとるために、自宅に住んだまま名義を子や同族会社に移すなどの対策は、自宅を持っているのと変わらないと問題視されていましたが、今回の条件の厳格化により対策効果が封じられたことに。

**＜家なき子や事業の要件が厳しくなった＞**
	「家なき子」と認められるには	賃貸アパートや駐車場で特例を使うには
これまで	相続前３年間、自分が配偶者の家に住んでいない	相続直前に貸付事業をしている
今年４月以降	相続前３年間、自分が配偶者、３親等以内親族、特定関係法人が所有する家、自分が過去に所有した家にすんでない	相続まで３年超にわたり貸付事業をしている (事業的規模なら直前でも可）

こんな節税対策は要注意！
　「家なき子」になるため、自分の持ち家を子に贈与したり、同族会社に売却した人、親に買ってもらった親名義のの家に住んでいる人も適用がなくなります。せっかくの節税対策が無駄になり、都心の一等地なら路線価アップもあって、数千万円単位で税額が増えるケースも。

＜親と同居が増えそう？＞
　改正を機に親と同居を考える人も出てきそう。ただし、家族を持ち家に残して自分だけが親と同居する場合は要注意。住民票を移すなど形式を整えても実態が判断されるため、認められない可能性も。

付け焼刃の対策に網が！
　賃貸アパートや駐車場の減額特例も適用条件が厳しくなりました。事業的規模でない限り、相続直前に地価の高い賃貸アパートや駐車場を買って、特例で申告し、すぐ売却するような節税対策は見直しを余儀なくされています。