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2018・4



 
2018年公示地価! 土地デフレ脱出は本物か?

   全国平均(全用途)3年連続プラス!
     地方圏26年ぶりの上昇
    訪日客需要が地価押し上げ?

 2018年の公示地価は、全用途の全国平均で3年連続の上昇となり、地方圏では26年ぶりに上昇に転じました。バブル崩壊後、長かった土地デフレは終息したのでしょうか?

【今年の公示地価は?】


地価上昇、全国に波及!
 国交省が発表した2018年の公示地価(1月1日時点)は商業・工業・住宅の全用途(全国)が0.7%と3年連続で上昇し、地価上昇の波が全国に波及していることが鮮明になりました。





地方圏0.04%プラス!
 地方圏も1990年代のバブル崩壊以降、26年ぶりに下落から脱し、0.04%の上昇に。昨年の全国平均の住宅地と同様、小数点以下3位表示で下げ止まりをアピールしています。地方の地価は中核4市が引き続き牽引していますが、他の主要都市にも上昇地点が広がり、全体を押し上げたもようです。

<変動率、地域別にみると>       単位%( )前年
住 宅 地 商 業 地 全 用 途
全    国 0.3 (0.022) 1.9 (1.4) 0.7 (0.4)
三大都市圏 0.7 (0.5) 3.9 (3.3) 1.5 (1.1)
   東京圏 1.0 (0.7) 3.7 (3.1) 1.7 (1.3)
   大阪圏 0.1 (0.039) 4.7 (4.1) 1.1 (0.9)
   名古屋圏 0.8 (0.6) 3.3 (2.5) 1.4 (1.1)
地 方 圏 ▲0.1 (▲0.4) 0.5 (▲0.1) 0.041 (▲0.3)
地方中核都市 3.3 (2.8) 7.9 (6.9) 4.6 (3.9)
(注)地方中核都市とは札幌市、仙台市、広島市、福岡市





そもそも公示地価とは?
 

 公示地価=土地取引価格の指標
◆国土交通省が毎年3月に公表する1月1日時点の全国の土地価格。
  (今年は約2万6,000地点対象)
◆建物の価値に左右されないよう、土地を更地として評価し、
 土地の用途を分類して発表する。








リーマンショック後の地価動向
 

<地価の底入れから上昇局面へ?>
09年 08年秋リーマンショック直撃、すべての都道府県別変動率がマイナスに。
11年 東日本大震災(評価は震災前) 住宅地・商業地ともに下落幅縮小。上昇地点は193に増加
13年 下落幅3年連続で縮小。上昇地点は2008地点に増加。住宅地、愛知と宮城で上昇に。
15年 下落幅5年連続で縮小。商業地7年ぶりに下げ止まり!地方中核都市が一段の伸びに!
17年 全国平均(全用途)2年連続のプラス。商業地に続き、住宅地が9年ぶり上昇に。
訪日客効果が地価押し上げ!   ⇓
18年 全国平均(全用途)3年連続のプラス。地方圏は26年ぶりの上昇に。






脱・資産デフレが進んだ!
 バブル崩壊後長期間資産デフレが続き、1992年以降初めて3年連続の地価上昇が実現。内閣府の国民経済計算では「土地資産額」(地価総額)は2016年で1,182兆円と、バブル期の6割水準ながら3年連続で上昇しています。







マイナス脱した日本経済?
 
一方、株式資産額は90年代後半に300兆円台まで落ち込んだものの、16年には700兆円超に増加。株式や不動産の価格が下がり続ける資産デフレは日本経済回復の足かせでしたが、ようやく負の局面を脱したとの声も。







地方層の上昇地点3割近くに!
 全用途(全国)は上昇地点数が下落地点数を上回りました。札幌、仙台、広島、福岡の地方中核4市は全用途の上昇地点の割合が87%と、三大都市圏を上回っています。

<上昇・横ばい・下落地点数の推移>
  全用途 
上 昇 横ばい 下 落
全  国 2018年 10,568(41%) 5,472(21%)  9,665(38%)
2017年 9,314(37%) 5,357(21%) 10,352(41%)
三大都市圏 2018年 6,729(56%) 2,810(23%) 2,512(21%)
2017年 6,212(53%) 2,988(25%) 2,588(22%)
東京圏 2018年 4,277(63%) 1,279(19%) 1,226(18%)
2017年 3,964(60%) 1,409(21%) 1,274(19%)
地方圏 2018年 3,839(28%) 2,662(19%) 7,153(52%)
2017年 3,102(23%) 2,369(18%) 7,764(59%)
地方4市 2017年 1,165(87%) 104(8%) 71(5%)
2016年 1,083(83%) 130(10%) 92(7%)












【公示地価の個別事情】


訪日客効果で地価上昇
 2017年の訪日客数は2,869万人と過去最高を更新。年2割のペースで伸びる訪日客の増加が地価上昇を後押ししています。住宅地上昇率上位3位を独占したのは北海道俱知安町。

<ニセコ坪単価は都心並み>
 ニセコのスキーリゾートで人気の俱知安町は住宅地も上昇率が30%超で全国トップ。今秋完成の1億円超の高級コンドミニアムが瞬時に完売。買い手はオーストラリア人に加え、最近は香港などアジア系富裕層だとか。


<住宅地上昇率トップ5>
順位 住     所 上昇率
北海道俱知安町南3条東1丁目16番9外 33.3% 
北海道俱知安町字山田83番29 31.6% 
北海道俱知安町北7条西4丁目1番33 25.9% 
沖縄県那覇市おもろ街3丁目6番11 17.4% 
沖縄県浦添市西原5丁目681番10 17.3% 

 俱知安町はニセコリゾート施設の従業員宿舎の需要も高まり、周辺地価を押し上げました。上昇率トップ10の残り7つのうち、6つは沖縄県内が占めています。沖縄はモノレールの延伸で利便性が向上する地点などで上昇。






宿泊客の伸びも地方圏逆転!
 北海道から沖縄の離島まで訪日客増加の効果は波及しており、那覇市の住宅地が2割近くアップし、離島の商業地も上昇に転じました。17年に日本での宿泊外国人は、延べ前年比12%増の7,800万人。うち、地方圏の増加は16%と東京などの三大都市圏10%に逆転。





各圏ごとに見てみると?
 

<東京圏> 都内23区すべてが上昇!
 商業地、住宅地ともに5年連続で上昇。商業地の上昇地点数は84%。高額地点では中央区銀座が12年連続トップの「山野楽器銀座本店」を含め、全国商業地の上位4地点を独占。住宅地は56%の地点が上昇し、上昇地点数が前年より増加。

<大阪圏> 商業地は心斎橋が府内最高価格
 商業地は4.7%で5年連続の上昇。大阪府では訪日客が多い難波・心斎橋地区が初めて府内最高価格に。京都府は6.5%上昇で都道府県別トップで上昇は5年連続。住宅地は大阪府が10年ぶりに上昇し、京都市内では京都御苑周辺などが上昇。

<名古屋圏> 商住宅地ともに上昇拡大
 商業地は前年比3.3%アップと前年より大きな伸び。住宅地も前年伸びを上回る。商業地では名古屋駅周辺に人気が集中。リニア中央新幹線の新駅計画がある西口は25.1%上昇。住宅地は自動車関連企業の業績好調を背景に堅調。

<地方圏> 商業地26年ぶりにプラスに!
 商業地は0.5%上昇で、26年ぶりにプラスに転じた。中核4市の商業地は93%の地点が上昇。都道府県別では長崎、熊本、大分の3県が下落から上昇に転じた。住宅地は▲0.1%で下落幅が縮小。





地方圏は工業地も上昇へ!
 全国的に工業地への需要回復が見られます。インターネット通販の普及もあり、道路アクセスのよい地点で大型物流施設建設の需要が旺盛。地方圏では工業地も0.2%アップで26年ぶりの上昇になりました。







上昇地点の個別事情!
 

要  因 所在地  地価と上昇率 
最高価格地等における地価動向 (首位交代もあり)
東京・銀座地区における店舗需要 東京都中央区銀座駅
(商業地)
55,500,000円/㎡
9.9%
東京・赤坂地区のマンション素地需要 東京都港区溜池山王
(住宅地)
4,010,000円/㎡
9.0%
大阪・心斎橋地区における店舗需要 大阪市中央区なんば駅
(商業地)
15,800,000円/㎡
22.5%
再開発事業の進展 (新幹線延伸や開業を見据えて)
福井駅周辺における再開発事業の進展 福井県福井市福井駅
(商業地)
248,000円/㎡
5.1%
長崎駅周辺における再開発事業等の進展 長崎県長崎市長崎駅
(商業地)
510,000円/㎡
19.7%
観光・リゾート需要の高まり (地方都市の地価上昇)
スキーリゾート地域の賃貸住宅・店舗外国人観光客増加 北海道俱知安町俱知安駅
(住宅地)
28,000円/㎡
33.3%
北海道俱知安町俱知安駅
(商業地)
40,000円/㎡
35.6%
高山市の歴史的な町並みの店舗需要 岐阜県高山市高山駅
(商業地)
299,000円/㎡
9.9%
奈良市の旧市街における来街者増 奈良県奈良市近鉄奈良駅
(商業地)
220,000円/㎡
物流施設等の需要の高まり (工業地が上昇)
圏央道の整備進展で物流施設需要 茨城県五霞町南栗橋駅
(工業地)
33,300円/㎡
11.0%
新名神高速の進展等で物流施設需要 京都府久御山町大久保駅
(工業地)
75,000円/㎡
8.7%
沖縄バイパス道路整備で物流施設需要 沖縄県見城市
(工業地)
46,500円/㎡
27.4%










【今後の地価動向は?】


トップが実需で新旧交代
 
住宅地の公示地価全国トップは東京の赤坂地区で1㎡あたり401万円(9%アップ)、それまでトップだった千代田区番町地区385万円(27%アップ)を超えました。

<赤坂が住宅地トップ>
 複数の再開発事業が進む赤坂地区は新興富裕層のマンション需要が旺盛。昨年まで1位の番町地区は高級住宅地として依然、富裕層による需要は堅調だが、需要者層が比較的限られることから、緩やかな上昇となった。

                     大阪では商業地でトップが交代しています。

<ミナミがキタを逆転>
 商業ビル「CROESUS心斎橋」が1㎡あたり1,580万円で大阪圏トップに。訪日客でにぎわうミナミ(難波・心斎橋地区)がキタ(梅田地区)を初めて逆転。梅田地区は事務所空室率も低く依然堅調だが、店舗のような賃料の大幅アップが見込めないことから上昇は緩やか。




地方の観光地・商業地に流入!
 有名観光地に投資マネーが集中しています。投資法人の野村不動産マスターファンドは札幌の中心地に近い宿泊特化型ホテルを36億円で取得。今後の収益まで加味した想定利回りは都心オフィスを上回る5.1%とか。低金利下、不動産に投資マネーが流入するものの、都心の物件は急激な地価上昇が利回りを減殺。その結果、地方のホテルや商業ビルが投資対象に。




郊外の空き家や人口減が・・・
 全国住宅地の下落率はワースト10のうち、5つを神奈川県が占めています。三浦市と横須賀市で、かつてのベッドタウンも高齢化と人口減で地価の下落が目立ちます。

<住宅地も勝ち組・負け組が>
 都心に近く、交通が便利な場所に人口が集まる傾向があり、郊外はバブル期に家を買った人の高齢化と若年層の流出が進んでいる。2025年には団塊の世代が75歳以上となり、住宅をどう引き継いでいくのかが課題になりそう。




オフィスの2018年問題は?
 東京の商業地は3.7%アップで5年連続で伸び率も拡大し、都心部の空室率は3%弱の低水準ですが、今年はオフィス大供給の年。昨年の3倍、東京ドーム12個分の約60万㎡が供給されるため、古いビルの空室増加や賃料低下など悲観論がささやかれています。

<働き方改革でオフィス分散>
 働き方改革の一環で、サテライトオフィスで拠点を分散し、快適さを追求する動きがあります。三井不動産は昨春からシェアオフィスの展開を始め、今秋には30拠点を目指す。大手外資の参入もあり、都心のオフィス需要を下支えすると期待される。

 不動産業界では、東京五輪までは都心のオフィス需要は堅調との見方が強いですが、問題は人口減に拍車がかかる五輪後です。




供給過剰の兆しで警戒感!
 三大都市圏の地価上昇が全国に波及し始めた感がありますが、変調の兆しも。首都圏の新築マンションは価格高騰で売れ行きが鈍り、地方で活況だったアパート建設も一服し、このままでは供給過剰の陥る危うさも。






かぎを握る外資マネーの動き!
 世界的な金融緩和と国際分散投資の流れで外資が流入し、地価上昇を支えています。

<金融政策転換のリスクは?>
 ノルウェー政府年金基金は昨年末に渋谷区の商業ビル5棟を東急不動産と共同購入。ある調査では20年までの3年間で約1兆2千億円流入の見通しだが、海外の金融緩和がもたらした外資流入だけに、金融政策の転換でマネーの流れが逆回転するリスクも。














       
相続手続きが楽になる!? 法定相続情報一覧図
相続登記を促進するための制度
 税制改正で、相続税申告書の添付書類に“戸籍謄本のコピー”と“法定相続情報一覧図”が加えられ、今月以降の申告で使えるようになりました。
 法定相続情報一覧図は、相続登記が進まずに放置される不動産が増加し、所有者不明土地、空き家増加の原因となっている問題の打開策として、相続登記の促進のために設けられました。
 同時に、被相続人名義の預金の払戻しの手続きに利用されることも狙いとしています。

法定相続情報一覧図の手続きの流れ
 【申 出】
 1.市区町村から戸籍謄本、除籍謄本等を収集
 2.法定相続情報一覧図を作成 (法務省HPにExcelフォーマットあり)
 3.必要書類を添付して登記所へ申出

 申出ができるのは相続人のみ。
 ただし、代理人※へ委任することも可能。
  ※親族、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、社会保険労務士、
   弁理士、海事代理士及び行政書士に限る

        
 【確認・交付】
 1.登記官による確認、法定相続情報一覧図の保管 (保存期間5年間)
 2.法定相続情報一覧図の写しの交付
   戸籍謄本等の返却

  ★交付費用は無料!
   相続手続きに必要な範囲で、何通でも発行できます。



そもそも相続手続きで必要な書類とは?
 相続が発生すると遺産分割協議で遺産の分け方を話し合い、まとまると遺産分割協議書を作成します。金融機関や法務局へ下記書類等と一緒に提出すれば土地や預金を相続人名義に変更することができます。
 〇被相続人の戸籍謄本(生まれてから死亡まで)
 〇被相続人の除籍謄本
 〇相続人全員の戸籍謄本
 〇相続人全員の印鑑証明書
 〇相続人全員の住民票
 特に戸籍謄本の取り寄せは、複雑で時間がかかる、1通とるだけで450円~とコストもばかになりません。改正前までは、相続税申告書は“戸籍謄本の原本”の添付が必要だったため、戸籍謄本は登記用と合わせて最低でも2通以上とっておく必要がありました。



相続登記でも名義変更でも活用!
相続登記も効率アップ!
 有料でとっていた何通もの謄本が、無料の一枚の証明書に代わるため、書類量も費用も大幅にカットできます。土地の登記手続きも、以前ならA市で登記申請後戸籍謄本が戻ってくるまで待ち、次にB市へ申請という手順でしたが、法定相続情報一覧図を数枚とって同時に登記申請ができることに・・・。(他の添付書類は申請分必要です。)
銀行、証券会社での名義変更では原則OK!
 昨年5月からの新しい制度のためか、HP上で“法定相続情報一覧図で相続手続きができる”と明示しているところは少ない状況です。ただ実務上は、大手銀行、JA、ゆうちょ銀行、証券会社各社では、戸籍謄本の代わりに法定相続情報一覧図の提出で相続手続きに対応しています。



法定相続情報一覧図のデメリット
戸籍からわかる情報だけを記載
 被相続人が亡くなった時点で生きている法定相続人だけが記載されます。相続放棄した人も登場する代わり、亡くなった家族がいても記載できないため却ってわかりにくくなる場合も・・・。
外国籍の人は使えない
 被相続人や相続人が外国籍の場合、戸籍謄本がとれないためこの制度は使うことができません。
ここが難しい!
 法定相続情報一覧図作成でのポイントとなるのは、戸籍謄本をもれなく取り寄せることと、その戸籍謄本から必要な情報を拾い出すこと。相続税申告書の提出が必要なら、併せて専門家へ作成を依頼した方がいいかもしれません。